Que disent les lois qui régissent le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier, ou financement participatif immobilier, connaît un essor considérable. Il permet à un large public d'investir collectivement dans des projets immobiliers. Cependant, comme tout placement financier, il est encadré par des règles strictes. Ces dernières tendent à protéger les investisseurs et assurer la transparence des opérations. Quelles sont les lois qui régissent ce secteur en pleine croissance ? Quels sont les cadres réglementaires mis en place pour encadrer les plateformes et sécuriser les transactions ? Découvrez, à travers notre article, un aperçu de la réglementation du crowdfunding immobilier.

La réglementation générale applicable aux plateformes de crowdfunding immobilier

Les plateformes de financement participatif sont soumises à plusieurs obligations légales et réglementaires, selon leur modèle de financement (don, prêt, investissement en fonds propres, etc.). 

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Cela étant, d’une manière générale, elles doivent être agréées par : 

• l’Autorité des marchés financiers (AMF) après avis conforme de
• l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) en fonction de leur modèle de financement. 

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Elles doivent également fournir des informations claires sur les projets, les risques et les modalités d’investissement aux investisseurs potentiels. Enfin, il est de leur devoir de veiller à la protection des épargnants et à la gestion sécurisée des fonds collectés.

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En parallèle :

• Les plateformes doivent fournir des informations détaillées sur chaque projet, notamment sur les risques encourus, les montages financiers et les délais.
• Les plateformes doivent fournir aux investisseurs des mises à jour régulières sur l’état d’avancement des projets financés.

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La réglementation se précise ensuite selon qu’il s’agisse d’une plateforme basée sur le modèle de don ou sur le modèle du prêt.

Réglementation du crowdfunding immobilier : les spécificités par type de plateforme 

Les plateformes basées sur le modèle du don

Une plateforme basée sur le modèle du don permet de financer des projets sans contrepartie financière pour les donateurs, ces derniers contribuant volontairement à un projet via des dons. La plateforme collecte les fonds et les redistribue aux porteurs de projet, souvent en lien avec des causes sociales, culturelles ou humanitaires.

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Ces plateformes doivent recevoir les fonds de donateurs sur un compte spécifique ouvert auprès d’un teneur de compte. Si la plateforme gère elle-même l’encaissement des fonds, elle doit obtenir un agrément en tant qu’établissement de paiement délivré par l’ACPR. À l’inverse, si elle sous-traite l’encaissement à un prestataire agréé, elle doit être enregistrée en tant qu’agent de services de paiement auprès de l’ACPR.

Les plateformes basées sur le modèle du prêt

Les plateformes basées sur le modèle du prêt permettent aux investisseurs de prêter de l'argent à des porteurs de projets en échange d'un remboursement avec ou sans intérêt :

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 Les plateformes peuvent proposer deux types de prêts :

• Prêts rémunérés (les investisseurs reçoivent des intérêts en plus de leur capital).
• Prêts gratuits (les investisseurs prêtent de l'argent sans recevoir d'intérêt en retour).

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En France, les prêts rémunérés sont soumis au monopole bancaire, ce qui signifie que seuls les établissements de crédit peuvent octroyer des prêts avec intérêts. Pour accorder des prêts rémunérés directement, une plateforme doit obtenir un agrément d’établissement de crédit délivré par l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR). Cet agrément exige un capital important, compris entre 1 et 5,5 millions d’euros, en fonction des opérations de la plateforme.

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Si la plateforme ne prête pas elle-même mais collabore avec un établissement de crédit pour fournir des prêts, elle doit être enregistrée en tant qu'intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). Cela nécessite une inscription au registre unique de l'ORIAS, qui répertorie les intermédiaires financiers.

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Le nouveau cadre réglementaire du financement participatif

Les objectifs du nouveau cadre réglementaire du financement participatif

Le nouveau cadre réglementaire du financement participatif a été mis en place pour encadrer et sécuriser ce mode de financement alternatif en plein essor, tout en favorisant son développement. 

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Ce nouveau cadre vise à sécuriser et développer le marché du financement participatif à l'échelle européenne, tout en renforçant la protection des investisseurs et le contrôle des autorités sur ce secteur en pleine croissance.

Harmonisation à l'échelle européenne :

• Créer un statut unique de prestataire européen de services de financement participatif (PSFP), remplaçant les différents statuts nationaux existants.
• Permettre aux plateformes agréées de bénéficier d'un passeport européen pour opérer dans toute l'Union européenne sans avoir à s'adapter aux réglementations locales.

Sécurisation et contrôle de l'activité :

• Mettre en place une procédure d'agrément auprès de l'Autorité européenne des marchés financiers (AEMF) pour les plateformes.
• Imposer des obligations aux plateformes en termes de gouvernance, gestion des risques et protection des investisseurs.
• Permettre un meilleur contrôle des autorités de régulation sur les acteurs du secteur.

Protection des investisseurs :

• Créer deux catégories d'investisseurs (avertis et non-avertis) avec des mesures de protection spécifiques pour les non-avertis.
• Renforcer les obligations d'information et de transparence des plateformes envers les investisseurs.

Développement du marché :

• Faciliter l'expansion transfrontalière des plateformes au sein de l'UE grâce au passeport européen.
• Favoriser une meilleure fluidité des flux financiers intra-européens dans le domaine du financement participatif.

Prévention des fraudes et abus :

• Exercer un contrôle accru sur les plateformes pour prévenir les risques de fraude ou d'abus.
• Imposer des exigences en matière de lutte contre le blanchiment et le financement du terrorisme.

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Un nouveau statut

Le nouveau cadre réglementaire du financement participatif a introduit un nouveau statuts. Ce statut garantit que les plateformes respectent les règles de transparence, de bonne conduite et d’information. Le statut d’Intermédiaire en Financement Participatif (IFP) concerne les plateformes qui opèrent sous le modèle du prêt. Il encadre leur activité et impose des règles de conduite rigoureuses pour protéger les prêteurs.

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Des procédures allégées pour les offres publiques

Le plafond pour bénéficier de cette exemption de prospectus a été relevé à 2,5 millions d'euros par projet. Ce montant est calculé sur une période de 12 mois.

Pour les levées de fonds inférieures à un million d'euros, les plateformes bénéficient maintenant d’une procédure allégée qui ne nécessite pas la publication d’un prospectus complet, contrairement aux levées de fonds traditionnelles. Une information simplifiée sur le projet suffit à condition de respecter les règles d'information des investisseurs.

Pour des montants supérieurs, les plateformes doivent se conformer à des obligations de publication plus strictes, incluant un prospectus validé par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).

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Réglementation du crowdfunding immobilier : tout ce que vous devez savoir

Quelle est la différence entre une plateforme agréée et une plateforme non agréée ?

Une plateforme agréée dispose d'une autorisation délivrée par l'Autorité des marchés financiers (AMF).

Cette autorisation garantit que la plateforme est bien habilitée à réaliser certaines levées de fonds, qu'elle respecte les règles de transparence, de gestion des fonds et de protection des investisseurs. Une plateforme non agréée n'a pas cette certification, ce qui peut exposer les investisseurs à des risques plus élevés en termes de sécurité et de transparence.

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Quelles sont les obligations des plateformes de crowdfunding en termes de gestion des fonds ?

Les plateformes doivent s'assurer que les fonds collectés pour un projet sont placés sur un compte spécifique, distinct de leurs autres activités, afin de garantir que l'argent est utilisé exclusivement pour le projet financé.

Si la plateforme gère les paiements directement, elle doit être agréée en tant qu'établissement de paiement ou s'associer à un prestataire de services de paiement agréé.

^{Quels sont les principaux risques pour les investisseurs en crowdfunding immobilier ?}

Les principaux risques du crowdfunding immobilier sont :

 ● Risque de perte partielle ou totale du capital investi. En cas de défaut du porteur de projet ou d'échec du projet immobilier, l'investisseur peut perdre une partie ou la totalité de son investissement

●     Risques d’illiquidité (les investissements sont généralement bloqués pendant toute la durée du projet, sans possibilité de revente ou de transfert des titres)

●     Les risques liés au projet immobilier (sous-estimation du coût des coûts, dépassement du budget, retards dans les travaux, problèmes techniques imprévus)

● Risques liés à la commercialisation (difficultés à vendre les biens un fois le projet immobilier terminé, surestimation du prix de vente), ce qui peut affecter la rentabilité et le délai de retour sur investissement.

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Comment la loi protège-t-elle les investisseurs contre les risques de fraude ?

La loi impose aux plateformes de financement participatif de fournir des informations claires et transparentes sur les projets, y compris sur les risques associés.

Elles doivent respecter des obligations de suivi et informer régulièrement les investisseurs de l'état d'avancement des projets. Enfin, seules les plateformes immatriculées auprès de l’ORIAS ou agréées par l’AMF peuvent légalement collecter des fonds pour limiter les risques de fraude.

Sources : https://www.economie.gouv.fr/facileco/ladaptation-cadre-juridique-finance-participative

https://www.economie.gouv.fr/facileco/cadre-reglementaire-financement-participatif

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Facteurs de risques

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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