Baromètre crowdfunding immobilier : état des lieux du marché en 2024

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Investir dans le crowdfunding immobilier permet de soutenir des projets concrets tout en générant des rendements intéressants. Toutefois, ce marché évolue et demande une bonne compréhension de ses opportunités et risques. Ce baromètre fait le point sur 2024 et vous guide pour investir en toute sérénité en 2025.

Le marché du crowdfunding immobilier en 2024 : une année de transition

Collecte en baisse, mais rendements en hausse

D’après le baromètre établi par Mazars et Finance Participative France, la collecte du financement participatif immobilier a chuté de 25 % au premier semestre 2024 atteignant 830 millions d’euros, contre 1,1 milliard d’euros en 2023. Cette baisse s’explique notamment par :

• Le ralentissement du marché immobilier, touché par la hausse des coûts des matières premières et la baisse de la demande.
• Une diminution de la confiance des investisseurs, liée à l’augmentation des retards et des procédures collectives.

Cependant, pour compenser cette baisse de collecte, les plateformes ont augmenté les rendements proposés. Le taux de rendement interne (TRI) moyen s’élève désormais à 10,9 %, contre 10,3 % en 2023 et 9,4 % en 2022.

Répartition sectorielle et typologie des projets

L’immobilier reste dominant dans le financement participatif, représentant 55 % de la collecte totale au premier semestre 2024. Parmi les projets immobiliers financés :

• 77 % concernent le résidentiel.
• 8 % sont dédiés aux bureaux.
• 7 % touchent au commerce.
• 8 % couvrent d’autres secteurs tels que la logistique, l’hôtellerie et l’aménagement.

Les projets proposés par les marchands de biens dominent toujours le marché avec 61 % des financements, suivis par la promotion immobilière (29 %) et les premières opérations d’immobilier fractionné (2 %), qui ouvrent de nouvelles opportunités.

Performance et retards : les réalités du financement participatif immobilier

Rendements compétitifs et placements courts : un duo gagnant

Avec un TRI moyen de 10,9 %, le crowdfunding immobilier continue d’être l’un des placements immobiliers les plus performants. En outre, les durées d’investissement, comprises entre 12 et 36 mois, offrent une souplesse qui attire autant les investisseurs novices que les expérimentés.

Ces résultats reposent sur une sélection rigoureuse des projets et des garanties solides comme les hypothèques, qui sécurisent les investissements. En combinant des rendements élevés et des durées d’investissement courtes, le financement participatif immobilier constitue une solution efficace pour concilier performance et flexibilité tout en diversifiant ses placements.

Hausse des retards : une tendance à surveiller

En 2024, les retards de remboursement dans le financement participatif immobilier ont connu une hausse notable, avec 15 à 20 % des projets affichant des retards de plus de 6 mois, et 8 à 10 % des retards inférieurs à 6 mois. Ces chiffres témoignent des défis croissants rencontrés par les promoteurs immobiliers, souvent confrontés à des délais administratifs et des difficultés d’approvisionnement. 

Un retard de remboursement ne signifie pas nécessairement une perte définitive pour l’investisseur. Dans la majorité des cas, les projets poursuivent leur cours et le capital investi reste bloqué plus longtemps, mais continue de générer des intérêts pendant cette période. Ce phénomène met cependant en lumière l’importance de bien gérer ses attentes en matière de liquidité lors d’un investissement dans le crowdfunding immobilier.

Lorsque les retards deviennent trop importants, certains projets peuvent entrer en procédure collective, ce qui a concerné 4 à 6 % des projets en 2024.  Cette démarche légale intervient lorsqu’un promoteur rencontre de graves difficultés financières et vise à réorganiser son activité ou à liquider ses actifs. Dans ces cas, le remboursement du capital et des intérêts devient incertain, dépendant des garanties mises en place et de l’issue de la procédure.

Augmentation des taux de défaut : un risque à maîtriser 

Le taux de défaut, qui représente les pertes définitives, est passé de 0 à 2 % en 2023 à 2 à 4 % au premier semestre 2024, principalement en raison des pressions économiques sur les promoteurs, comme la hausse des coûts et les retards administratifs. Bien que modérée, cette augmentation met en lumière l’importance pour les investisseurs de diversifier leurs placements afin de limiter l’impact potentiel sur leur portefeuille.

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Impact de la réglementation et digitalisation : des atouts pour les investisseurs

Une réglementation plus sécurisante

Depuis 2021, le règlement européen sur le financement participatif impose aux plateformes :

• L’obtention de l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif), garantissant leur conformité.
• La publication d’informations détaillées sur les projets et leurs risques.

Ces mesures renforcent la transparence et la confiance des investisseurs tout en professionnalisant le marché.

Une digitalisation accrue

Grâce à un processus 100 % en ligne, les plateformes rendent l’investissement fluide et intuitif :

• Sélection des projets, financement et suivi réalisés directement depuis un ordinateur ou smartphone.
• Une accessibilité renforcée, séduisant un large public, des novices aux investisseurs expérimentés.

Pourquoi investir en crowdfunding immobilier en 2025 ?

Les avantages

• Rendements attractifs : Avec un TRI moyen proche de 11 %, le crowdfunding immobilier offre des rendements compétitifs par rapport aux autres formes de placement immobilier.
• Horizon d’investissement court : Les projets, généralement d’une durée moyenne de 22 mois, permettent une rotation rapide des investissements, offrant ainsi une meilleure liquidité que d’autres placements immobiliers.
• Impact économique et durable : 30 % des projets en 2023 intègrent des objectifs de performance énergétique, répondant à la demande pour des investissements responsables et participant à la transition écologique.
• Accessibilité financière : Avec des tickets d’entrée à partir de 500 €, le financement participatif immobilier est accessible aux investisseurs novices comme aux expérimentés, démocratisant l’accès à ce type d’investissement.

Les nouveaux horizons du crowdfunding immobilier 

Des opportunités à saisir

1. Rénovation urbaine : Les projets de transformation en centre-ville restent très prisés, particulièrement ceux portés par des marchands de biens.
2. Immobilier fractionné : Ce modèle émerge comme une solution démocratisant l’investissement immobilier.
3. Transition énergétique : Les projets axés sur l’amélioration de la performance énergétique continueront de gagner en popularité.

Des défis à surmonter

• Les retards et les défaillances nécessitent une diversification accrue des investissements.
• L’évolution des réglementations pourrait influencer les modalités de financement.

Précautions pour investir en crowdfunding Immobilier

Évaluer les risques

Bien que le crowdfunding immobilier offre des opportunités intéressantes, il est primordial d’évaluer les risques :

• Retards : Si les délais de remboursement s’allongent, votre capital peut rester bloqué plus longtemps.
• Défaillances : Les projets en procédure collective entraînent un risque de perte partielle ou totale de capital.
• Volatilité du marché : Les aléas économiques et réglementaires peuvent impacter la rentabilité des projets.

Conseils pour réussir votre investissement

• Choisissez une plateforme fiable : Privilégiez des acteurs agréés par l’AMF ou certifiés PSFP (Prestataires de Services de Financement Participatif), comme Koregraf.
• Diversifiez vos placements : Répartissez vos investissements sur plusieurs projets pour limiter les risques.
• Analysez les garanties : Vérifiez les sûretés proposées (hypothèques, fiducies-sûretés, cautions) pour minimiser le risque de perte en cas de défaut.
• Intégrez la fiscalité (Flat Tax) : En France, les rendements sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %.

Perspectives pour 2025

Le crowdfunding immobilier devrait continuer à se diversifier en 2025, avec une montée en puissance des projets de rénovation énergétique, des solutions d’immobilier fractionné et un intérêt croissant pour les actifs commerciaux et logistiques. Toutefois, le marché reste confronté à des défis, notamment les retards de remboursement et les défaillances.

Dans ce contexte, les investisseurs devront faire preuve de sélectivité en choisissant des plateformes transparentes et rigoureuses, tout en diversifiant leurs placements pour atténuer les risques. Malgré ces pressions, le crowdfunding immobilier demeure une solution attractive pour diversifier son portefeuille, générer des rendements compétitifs et contribuer à des projets à fort impact.

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Koregraf vous propose d’investir aux côtés d’un professionnel de l’immobilier dans un projet de construction. Ce placement avec une durée d’immobilisation courte, comprise entre 6 et 36 mois, et vous pouvez être rémunéré entre 10 et 12% par an*.

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Facteurs de risques

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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