L’effet de levier dans une opération de promotion immobilière

La promotion immobilière, qu’est-ce que c’est ?

Le métier de promoteur immobilier s’apparente à celui de chef d’orchestre. Il consiste à rassembler et à superviser une multitude de compétences complexes et complémentaires : administrative, juridique, technique, commerciale, humaine. Cela pour trouver un terrain, l’acquérir, obtenir un permis de construire auprès de la mairie, et édifier un immeuble sur ledit terrain en revendant tous les lots. Quel est le principe de l’effet levier qui permet aux promoteurs immobiliers de trouver un équilibre financier ?

Ces différentes étapes doivent systématiquement respecter de nombreuses règles : des règles d’urbanisme pour le permis de construire (plan local d’urbanisme, etc), des règles techniques pour la construction (réglementation RT 2012, assurance dommages-ouvrage, etc) ou encore des règles juridiques pour la vente dite « sur plan » : la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).

Pour le promoteur, la possibilité de vendre son programme en VEFA nécessite l’obtention auprès d’une banque d’une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA). Cette garantie assure aux acquéreurs la livraison de l’immeuble même en cas de défaillance du promoteur.

Pour mener à bien un projet et le rendre viable économiquement, le promoteur doit vendre la totalité des appartements ou des bureaux plus cher que le projet ne lui coûte en matériaux, en main d’œuvre et en financement. Dans un contexte de concurrence exacerbée, l’équilibre à trouver est délicat.

Prenons un exemple concret : le promoteur construit un immeuble dont la vente escomptée est de 10 millions d’euros hors taxes (HT). Pour préserver une marge de 8% du chiffre d’affaires HT, soit 800 000 euros HT, le prix de revient de l’opération ne doit pas être supérieur à 9,2 millions d’euros HT.

Ce prix de revient comprend le budget d’achat du terrain, des études, des travaux et des honoraires techniques et financiers.

L’effet levier : un équilibre financier complexe

En moyenne, au moment du lancement des travaux, le budget global d’une opération de promotion immobilière se répartit sur 4 « postes » principaux :

• Les fonds propres exigés par la banque : entre 10 et 12%
• Les crédits apportés par la banque : entre 25 et 40%
• Les réservations des acquéreurs par ventes sur plans : entre 30 et 50%
• La marge prévisionnelle de l’opération : entre 7 et 12%.

Par la suite, la vente des derniers lots permet d’achever les travaux, de rembourser les crédits et de retirer la marge prévisionnelle.

Ainsi, un promoteur portant un projet d’un chiffre d’affaires de 10 millions d’euros HT doit avancer 1 million d’euros. Il complète par la précommercialisation des appartements sur plan à des particuliers (VEFA), parfois jusqu’à 50% du chiffre d’affaires. Ces ventes permettent d’augmenter l’enveloppe financière à disposition du promoteur et de rassurer les banques pour l’obtention du crédit. En effet, celles-ci vont exiger jusqu’à 50% de précommercialisation du projet pour sécuriser le risque final de l’opération.

Cette précommercialisation permet d’assurer de la trésorerie qui limite le risque de défaillance financière et le risque de retard des travaux pour les acquéreurs.

Devant les banques, au moment de la demande de crédit et de GFA, un promoteur peut ainsi présenter un projet déjà financé à majorité, mais aussi un programme qui a fait une première preuve de son succès commercial.

Si le projet est viable, les banques seront prêtes à s’investir dans un projet triplement sécurisé : le promoteur prend une partie du risque sur ses fonds propres, il démontre sa capacité à vendre, et enfin il propose un actif en garantie composé du terrain, puis du bâti. En échange, le promoteur bénéficie d’un effet de levier non négligeable : en investissant 1 million d’euros, il mène un projet à 10 millions d’euros et perçoit 800 000 euros de marge, en deux à trois ans en moyenne.

Un double effet levier

Sur le papier, tout est millimétré. Mais l’accroissement des normes depuis quelques années (et notamment la crise de 2008) a eu pour conséquence un allongement des délais : recours contre le permis de construire, retards dans la commercialisation et un retour sur investissement qui s’étiole.

En cas d’allongement du projet, non seulement les intérêts de la banque continuent à courir, augmentant les coûts de financement, mais les fonds propres sont immobilisés sur un seul chantier. En effet, à des fins de sécurisation du projet, les banques attendent la livraison du chantier pour autoriser le promoteur à retirer sa marge et ses fonds propres. De surcroît, depuis la crise et les Accords de Bâle III[1], les banquiers demandent souvent 2 à 3 points de plus en fonds propres aux promoteurs.

C’est ici que le financement participatif immobilier peut apporter un deuxième souffle. Le promoteur est audité par notre comité des engagements, qui va vérifier :

• La capacité humaine et sociale du promoteur : sa maison-mère, le parcours des dirigeants, le track d’opérations, etc
• La capacité à construire du promoteur
• Un prix de vente maîtrisé qui correspond aux attentes du marché
• La cohérence de l’équation financière globale de l’opération

Une fois agréé, le promoteur propose des obligations[2] à des particuliers rémunérées de 7% à 10% nets* de frais avant impôts. Il finance ou refinance ainsi 50 à 60% des fonds propres d’un projet. Cela représente entre 500 000 et 600 000 euros dans notre exemple. Le promoteur offre aux investisseurs l’opportunité d’un placement à court terme dans la pierre avec un ticket d’entrée de seulement 2 000 euros.

Par conséquent, le crowdfunding immobilier permet aux promoteurs d’avoir une trésorerie plus souple, notamment pour leurs besoins en fonds de roulement, ou de concrétiser plus aisément de nouveaux projets en mobilisant plus facilement leurs fonds propres. Enfin, malgré les intérêts versés aux investisseurs qui imputent la marge finale lors du remboursement de leurs coupons in fine[3], celle-ci reste très largement supérieure par rapport à la mise de départ en fonds propres.

Exemple :

• Avec un financement classique, pour 1 million d’euros de fonds propres apportés, le promoteur va dégager une marge de 800 000 euros, soit un effet de levier de 0,8.
• Avec le financement participatif, pour 500 000 euros de fonds propres apportés (le reste étant apporté en obligations souscrites par les investisseurs), le promoteur va dégager une marge entre 650 000 et 700 000 euros, soit un effet de levier de 1,35.

Si vous avez des questions n’hésitez à nous contacter au 0972 390 111 (appel gratuit), ou également à consulter notre FAQ.

[1] Les Accords de Bâle III sont des accords de régulation bancaire signés en 2010 dans la ville de Bâle (Suisse) par une vingtaine d’Etats, dont certains pays Européens, les Etats-Unis et le Japon, ainsi que d’autres membres du G20.

[2] Il s’agit d’obligations non convertible à taux fixe (ONC). Une ONC est un titre de créance qui n’est pas convertible en action. Ainsi, une personne qui souscrit à une obligation émise par le promoteur n’est pas actionnaire. Elle ne peut pas le devenir et ne rentre pas dans le capital de la société du promoteur. Une ONC permet uniquement de cofinancer une opération de promotion immobilière depuis le début des travaux, et à être remboursé à la livraison.

[3] Les investisseurs récupèrent leur capital et les rendements associés uniquement à la fin du projet. Il n’y a donc pas de coupons annuels.

* Facteurs de risques : Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu’il convient de connaître : risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. La société Koregraf, spécialiste en crowdfunding immobilier, est enregistrée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs auprès du Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le numéro 15006930.