Immobilier, tous les changements au 1er janvier 2018

En attendant la future loi logement qui doit être présentée début février, le gouvernement Macron a déjà préparé depuis son arrivée en mai de nombreux changements qui touchent le secteur de l’immobilier, applicables dès le 1er janvier 2018. Au programme, de nombreuses réformes qui affectent les propriétaires, les acquéreurs, les investisseurs et les locataires.

Les changements pour les acquéreurs et investisseurs

1 – Entrée en vigueur du PFU / Flat Tax

Le 1er janvier 2018 marque également l’entrée en vigueur du Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU ou Flat Tax). Un taux forfaitaire unique est appliqué aux revenus du capital mobilier (intérêts, dividendes, plus-values). Cette réforme de l’imposition est aussi marquée par l’augmentation de la part des prélèvements sociaux inclus dans ces 30%. Ils passent en effet de 15.5% à 17,2%.

La mesure étant particulièrement positive pour nos investisseurs et le financement participatif, nous avons rédigé un article dédié.

2 – Libération du foncier constructible

Le gouvernement souhaite encourager la construction de nouveaux logements et la baisse des prix de l’immobilier. Afin de pouvoir proposer une quantité d’offres plus importantes et adaptées au marché dans les zones tendues, les ventes de terrains à bâtir pourront bénéficier d’un abattement sur les plus-values selon la typologie de logements construits :

• 100% pour les logements sociaux
• 85% pour les logements intermédiaires
• 70% pour les logements libres

Ces abattements concerneront les fonciers cédés du 1^er janvier 2018 au 31 décembre 2020 dans les zones tendues, sous condition de signature d’une promesse de vente et d’un engagement de construire des logements dans les 4 ans à compter de la vente.

3 – Recentrage du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel est reconduit jusqu’au 31 décembre 2021 dans les zones tendues, où la demande de logements est supérieure à l’offre du marché. La prolongation de 4 ans pour ce dispositif de défiscalisation concerne les zones A, Abis et B1 (Ile-de-France, Côte d’Azur, Genevois Français et grandes métropoles).

Il est encore possible de profiter de la loi Pinel dans les villes moyennes et les zones rurales (zones B2 et C) sous deux conditions :

• La demande de permis de construire du logement visé a été déposée avant le 31 décembre 2017
• Le logement en question est acquis avant le 31 décembre 2018, l’acte authentique notarié faisant foi.

Le conditions et avantages du dispositif consistent toujours en une réduction d’impôts de 12 à 21% en contrepartie d’un plafonnement de loyers et des ressources du locataire.

4 – Maintien de la loi Censi-Bouvard en 2018

La loi Censi-Bouvard est maintenue jusqu’au 31 décembre 2018.

Ce dispositif permet une réduction d’impôts de 11% de la valeur hors taxes lors de l’acquisition de logements locatifs dans les résidences de services résidences de services, comme les Ehpad, des résidences étudiantes, de tourisme ou d’affaires, dans la limite de 300 000€

Il peut être cumulé avec le statut LMNP, ce qui permet aux investisseurs de bénéficier en plus de l’avantage fiscal, d’une récupération de la TVA à condition de conserver le logement pendant 20 ans.

5 – Création de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Réforme annoncée lors de la campagne électorale d’Emmanuel Macron, l’impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) est supprimé pour laisser place à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), validé par le Conseil Constitutionnel le 28 décembre 2017.

Les ménages possédant un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000€ au 1^er janvier de chaque année seront ainsi taxés sur ce patrimoine selon les mêmes barème et plafonnement que l’ISF. La résidence principale conserve l’abattement de 30%. Les biens professionnels et les biens loués en location meublée professionnelle sont exclus du patrimoine immobilier.

Les placements et valeurs mobilières précédemment inclues dans l’ISF ne seront désormais plus taxés. Cette réforme constitue en conséquence une baisse d’impôts importante pour l’année 2018 : 3.2 milliards d’euros en moins pour l’Etat qui souhaite encourager ainsi l’investissement dans les entreprises.

6 – Le PEL soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique

Les nouveaux PEL (Plan Epargne Logement) et CEL (Comptes Epargne Logement) ouverts à compter du 1er janvier 2018 sont soumis à l’impôt forfaitaire de 30 % (PFU ou Flat Tax).

Les PEL ouverts avant cette date resteront exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à leur 12eme anniversaire. Leurs intérêts seront soumis aux prélèvements sociaux comme avant la réforme. A noter tout de même une augmentation de ces prélèvements qui passent de 15% à 17.20% du fait de la réforme du Prélèvement Forfaitaire Unique.

Les changements pour les acquéreurs

1 – Ajustement du Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le PTZ est prolongé jusqu’au 31 décembre 2021 comme le dispositif Pinel. Ce prêt avantageux est accordé aux primo accédants dans l’immobilier neuf ou dans l’ancien avec travaux pour les résidences principales, sous conditions de ressources.

Les modifications entrant en vigueur au 1^er janvier 2018 prévoient de recentrer le PTZ sur les zones tendues A, Abis et B1 pour l’immobilier neuf, avec un plafond de 40% du prix d’achat. Dans les zones B2 et C, le plafond est diminué de 40% à 20%. Ces zones bénéficient en revanche du PTZ sur le neuf et également sur l’ancien sous conditions de travaux.

Le PTZ dans l’ancien pour les zones A, Abis et B1 disparait.

2 – La domiciliation des revenus désormais encadrée

Les banques devront apporter une contrepartie à la contrainte de domiciliation de vos revenus lors de la négociation d’un crédit immobilier selon l’ordonnance du 1^er juin 2017. Le décret du 14 juin 2017 fixe par ailleurs dès le 1^er janvier 2018 cette contrainte de domiciliation à une durée maximale de 10 ans.

Cette contrepartie ou avantage préférentiel devra être proposée dans l’offre contractuelle et le client peut en perdre le bénéfice s’il ne respecte pas son engagement minimum de 10 ans. Au-delà de ce délai, l’avantage est considéré comme définitivement acquis même si le client domicilie ses revenus dans une autre banque.

3 – Les assurances emprunteurs plus faciles à résilier

Depuis le 1er janvier 2018, grâce à la loi Sapin 2, vous avez désormais la possibilité de faire jouer la concurrence pour l’assurance emprunteur et faire des économies non négligeables sur le coût de votre crédit. En effet, il est maintenant possible de résilier votre assurance chaque année et de renégocier avec votre banque ou tout autre organisme d’assurance.

Jusqu’à présent, cette négociation n’était autorisée par la loi uniquement lors de la première année de remboursement du prêt immobilier.

Un recours a été déposé par les banques et une décision du Conseil Constitutionnel sur la validité de cette mesure devrait être rendue mi-janvier.

Les changements pour les propriétaires

1 – La location meublée est encouragée

Les plafonds applicables à la location de meublés dans le cadre du régime simplifié micro-BIC passent de 33 200€ à 70 000€. Les locations saisonnières classées, quant à elles, voient également leurs plafonds augmentés de 82 800€ à 170 000€.

Le bénéficie imposable de ce régime simplifié est calculé après un abattement de 50% dans la catégorie Impôt sur le revenu.

2 – Création d’une notice de rupture de bail

Lorsqu’un propriétaire souhaite donner congé à son locataire pour vendre, utiliser le logement à titre personnel ou y loger un proche, il doit désormais remettre une notice d’information pour rupture de bail en justifiant les motifs légitimes ainsi que l’identité et liens de parenté du nouveau locataire. En cas de congé pour vente (possible uniquement au terme du premier renouvellement de bail en cours), les prix, descriptifs des locaux et conditions de vente devront être précisés.

Dans ces deux cas de motifs de rupture du bail, le propriétaire devra préciser dans sa notice ses obligations ainsi que les voies de recours et indemnisations bénéficiant au locataire.

3 – Encadrement des locations saisonnières

Plusieurs grandes villes souhaitent limiter le nombre de logements en location saisonnière disponibles sur des plateformes en ligne type AirBnB ou Abritel.

Ainsi la ville de Paris a rendu l’enregistrement obligatoire depuis le 1^er décembre 2017 et plafonne le nombre de jours de location par an.

Les villes de Lyon et de Bordeaux prévoient de mettre en place les mêmes plafonds de location saisonnière.

La future loi logement pourrait prévoir que chaque ville fixe le nombre de jours maximum autorisés

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