Investir dans l’immobilier en 2018

Transformation de l’ISF en IFI, flat fax, modification du Pinel… Les mesures annoncées ont quelque peu secoué le secteur immobilier et plongé les investisseurs dans l’expectative. Compte-tenu de ces mutations, où investir dans l’immobilier en 2018 ? Petit tour des opportunités offertes par le marché.

Difficile de nier l’amour des investisseurs hexagonaux pour la pierre. Selon un sondage CSA/Empruntis, 40% des Français prévoient de devenir propriétaires en 2018, de déménager ou encore de se lancer dans un projet d’investissement locatif (17% des interrogés). L’apparition de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), la hausse de la CSG, le flou sur la taxe foncière, ou encore la baisse des rendements locatifs (depuis 2013, les loyers augmentent moins vite que l’inflation) n’ont donc pas découragé les Français d’investir dans l’immobilier. D’autant que les taux d’intérêt restent bas.

1- Le financement participatif : l’innovation au service de l’immobilier

Le crowdfunding immobilier

Dans la catégorie de la pierre-papier, un nouveau type de placement a fait une entrée remarquée depuis quelques années : le financement participatif immobilier, aussi appelé crowdfunding immobilier. Tout particulier peut devenir co-promoteur d’un futur projet immobilier. Des plateformes de financement participatif généralistes ou spécialisées telles que Koregraf ont ainsi émergé depuis 2013 afin de proposer différents programmes immobiliers, dans lesquels les particuliers investissent.

Des rendements et une fiscalité attractifs

Les rendements bruts de cette nouvelle classe d’actifs se situent entre 7 et 9 %* en moyenne et, depuis janvier 2018, les revenus sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (ou Flat Tax) avec un taux unique de 30%** et restent exclus de l’IFI. En 2017, 220 projets immobiliers ont ainsi été financés grâce aux plateformes de crowdfunding (plus de 100 millions d’euros récoltés). Nous vous invitons à comparer et vous renseigner précisément sur les types de montages proposés et les indicateurs de performance (ou de défaillance) qui peuvent fortement varier en fonction des plateformes.

2- Les nouvelles formes de viager

Parmi les autres placements ayant connu une évolution figure également le viager. Peu apprécié des Français en raison de son fonctionnement (achat d’un bien à un prix inférieur et versement d’une rente à une personne âgée qui, dans la majorité des cas, continue de résider dans le bien), ce dispositif connait un léger regain d’intérêt avec le viager mutualisé comme par exemple avec la plateforme Livsty.

Ce n’est pas un particulier qui achète, mais plusieurs investisseurs via un fonds d’investissement ou une société civile immobilière (SCI). Le fonds mutualisé achète des biens immobiliers en viager occupé, se charge de verser la rente aux personnages âgées résidentes et peut revendre le bien lors de leur départ. Les parts peuvent être émises à des investisseurs institutionnels ou privés (assurances, banques, mutuelles). Les rendements évoluent entre 4 et 7 % en moyenne. Pour les investisseurs, il convient de vérifier en amont la qualité et les performances du fonds.

3- Réaliser un investissement immobilier locatif

Il reste diverses pistes pour réaliser un investissement immobilier locatif rentable, à condition d’être prudent, de garder en mémoire que tout placement comporte des risques, et de respecter quelques règles élémentaires :

• Cerner son besoin : réaliser un investissement dans quel but ? Se construire un patrimoine ou défiscaliser ? Dans ce dernier cas de figure, il est possible de bénéficier du dispositif Pinel, mis en place en 2014 et qui permet d’obtenir des réductions d’impôt de 12% à 21% en fonction de l’emplacement. Plus la zone est dite « tendue » (distorsion offre/demande qui influe sur les loyers), plus la réduction d’impôts est conséquente.

Il existe 3 zones : A et Abis, les plus tendues (Ile de France, Genevois Français, Côte d’Azur et centres villes de Lille et Lyon), B1 et B2 (grandes métropoles et villes moyennes), et C pour le reste du territoire.
Seules les zones A et B1 sont ouvertes à la défiscalisation. La zone B2 peut l’être sous réserve d’un agrément préfectoral.

Le dispositif Pinel a été reconduit jusqu’en 2021, excepté pour les zones B2, où il sera arrêté au 31 décembre 2018.

• Location, location, location : on ne le dira jamais assez, en immobilier, l’emplacement est la clé du succès, y compris pour les dispositifs de défiscalisation. Pour un investissement locatif réussi, il est conseillé d’investir près de chez soi. Et d’acheter au prix du marché afin de garder en tête la logique de rentabilité : le bien doit pouvoir rapporter plus qu’il n’a coûté. Rentabiliser son achat immobilier à Paris prend en moyenne 9 ans contre 3 ans à Toulon (étude 2017 Acheter ou Louer par MeilleurTaux), l’achat d’un bien immobilier à Paris coûtant plus cher à Paris, il est plus rapide d’amortir l’acquisition dans une ville où le prix du mètre carré est moins cher (9 000 € en moyenne à Paris contre 2 300 € à Toulon),

Le Top 10 des villes où investir en 2018 selon le Figaro se compose de métropoles ayant un fort potentiel de développement (Montpellier, Nantes, Rennes, Tours, Toulouse, Angers, Nice, Marseille, Lyon et Bordeaux). A noter que le Grand Paris et les grandes villes peuvent également offrir d’intéressantes opportunités d’investissement immobilier.

• Bien calculer l’opération totale : un investissement immobilier locatif suppose un achat à crédit. Pensez à calculer tous vos frais : frais bancaires, de courtage, de prêt, de mutation (frais de notaire), d’assurance … Sans compter qu’il faut prendre en considération les impôts, les charges et le coût d’entretien une fois le bien immobilier acheté – il faut donc regarder au-delà du rendement brut.

4- Les placements immobiliers en SCPI

Les épargnants souhaitant investir en immobilier peuvent également se tourner vers les SCPI (Société civile de placement immobilier) ou les OPCI, moins connus, dans lesquels il est possible d’investir en direct, via un contrat d’assurance-vie ou en contractant un crédit.

L’achat de parts de SCPI permet d’investir dans un ou plusieurs biens immobiliers (résidentiel ou d’entreprise), sans avoir à gérer le patrimoine locatif, confié à une société de gestion. Les investisseurs touchent en retour une quote-part des loyers, proportionnelle à leurs droits détenus dans la SCPI. Les rendements sont en moyenne de 4% à 4,50 %, mais attention, les performances ne sont pas garanties. Autre bémol : ces placements n’échappent pas à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

5- Résidence senior, résidence étudiante : il est encore temps d’investir

Avec la loi Censi-Bouvard étendue jusqu’au 31 décembre 2018, il est encore temps d’investir dans des résidences de services (seniors ou étudiantes) sur une période de 9 ans, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse (réduction d’impôt de 11% selon la valeur du bien, possibilité de récupérer la TVA). L’investissement commence à partir de 80 000 euros en moyenne ; l’investisseur peut par la suite choisir un abattement de 50% sur les loyers ou choisir de les amortir en les déduisant de ses impôts. Les rendements tournent autour de 4% à 4,50% par an (hors taxes) et la gestion est totalement déléguée.

Comme pour tout investissement immobilier locatif, il est essentiel de prendre en compte tous les frais lors de l’achat et à venir (entretien, renouvellement du mobilier), de prendre garde à la localisation de la résidence et de s’assurer de la fiabilité du projet.

6- Des placements moins communs

Enfin, il n’est pas interdit de se tourner vers d’autres types de biens immobiliers, à l’instar des parkings, plus abordables à Paris. Investir dans un parking peut afficher un rendement proche de 6 % avec un loyer de 1 500 euros par an, à l’inverse d’un studio qui coûterait plus cher à l’achat (80 000 à 120 000 € environ contre 25 000 € pour un parking) pour un loyer de 6 000 euros/an en moyenne (chiffres Guy Hoquet).

A savoir qu’il est possible de vendre l’utilisation d’une place de parking à plusieurs particuliers ou entreprises (dans une durée limitée et en proposant plusieurs plages horaires). La rentabilité des parkings est toutefois en baisse à Paris, la voiture étant de moins en moins utilisée dans la capitale.

D’autres préfèrent investir dans une cave, dont le mètre carré varie entre 1 000 et 3 000 euros à Paris afin de proposer un lieu de stockage aussi bien aux particuliers (dans le cadre d’un déménagement par exemple) ou aux entreprises (commerces). La valeur de la cave dépend de sa localisation, sa sécurité et de la facilité d’accès. Le prix peut également varier d’un arrondissement à un autre, voire même entre quartiers ! Les rendements bruts évoluent entre 5 et 10 %.

* Facteurs de risques : Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu’il convient de connaître : risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. La société Koregraf, spécialiste en crowdfunding immobilier, est enregistrée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs auprès du Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le numéro 15006930.

**IR à 12,8% et CSG à 17,2%