Investir en crowdfunding immobilier : ancien ou neuf, quelle est la meilleure option ?

Le crowdfunding immobilier est une méthode d’investissement de plus en plus populaire. Il offre la possibilité aux particuliers de financer des projets immobiliers en groupe. Lorsque l’on envisage d’investir par le biais de cette méthode, une question se pose : vaut-il mieux investir par le biais du crowdfunding immobilier dans l’ancien ou dans le neuf ? Voyons les avantages et les inconvénients des deux options à travers notre article. 

Le crowdfunding immobilier dans l’ancien : avantages et inconvénients

Les opportunités de rénovation dans le crowdfunding immobilier ancien

L’immobilier ancien peut offrir un potentiel de valorisation significatif, notamment lorsque des travaux de rénovation sont envisagés. En effet, depuis les années 2000, les prix de l’immobilier ancien ont été multipliés par 2,7 sur toute la France.

Les bâtiments anciens, situés dans des zones prisées ou en devenir, peuvent voir leur valeur augmenter de manière intéressante après une rénovation bien menée. Le crowdfunding immobilier permet de financer ces projets de rénovation. L’occasion pour vous de réaliser des plus-values importantes.

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Autre point important, le coût d’acquisition des biens anciens peut être inférieur à celui du neuf (jusqu’à -20 %), ce qui permet aux promoteurs de bénéficier d’une marge plus importante après rénovation. Là encore, cela signifie potentiellement un rendement plus élevé, surtout si les travaux sont bien gérés et le projet bien positionné sur le marché.

Les risques liés à l’investissement dans l’ancien en crowdfunding immobilier

Certes, investir dans l’ancien par le biais du crowdfunding immobilier compte certains avantages, mais la pratique n’est pas sans risques. La partie « rénovation », notamment, peut comporter certains défis. Les travaux peuvent révéler de mauvaises surprises : 

• Défauts structurels non détectés initialement ;
• Normes de sécurité à revoir, etc. 

Ces imprévus peuvent entraîner des surcoûts, des retards et impacter négativement la rentabilité de l’investissement.

De la même manière, rénover un bien ancien nécessite souvent de respecter des règles strictes, notamment en matière de préservation du patrimoine ou de mise aux normes. 

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L’obtention des permis de construire ou de rénovation peut être plus complexe et plus longue dans l’ancien, surtout pour les bâtiments classés ou situés dans des zones protégées. Ces contraintes peuvent impacter le calendrier des travaux et, par conséquent, le retour sur investissement.

Le crowdfunding immobilier dans le neuf : points forts et points faibles

Les avantages de l’investissement dans le neuf en crowdfunding immobilier

L’un des principaux avantages d’investir dans le neuf est que ces constructions sont conformes aux dernières normes en vigueur, notamment en matière de performance énergétique (RE 2020, par exemple) et de sécurité (accessibilité pour les personnes à mobilité réduite, par exemple). Ces points peuvent attirer les acheteurs et les locataires. En effet, ils garantissent des coûts de fonctionnement réduits (chauffage, électricité) et un confort de vie supérieur.

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Autre point important, les logements neufs sont souvent très recherchés par les acheteurs et les locataires, en particulier dans les zones urbaines où le neuf est synonyme de modernité et de praticité (parkings, ascenseurs, domotique). Cette demande soutenue permet généralement une revente plus rapide ou une mise en location aisée, et donc, une meilleure liquidité pour l’investissement.

Les défis à relever lors de l’investissement dans le neuf en crowdfunding immobilier

Malgré tous les avantages listés, le risque commercial subsiste, soit la capacité à vendre ou louer les biens une fois construits. Le succès du projet dépend fortement de l’état du marché immobilier au moment de la livraison. Si le marché est saturé ou s’il existe une baisse de la demande, cela peut compliquer la vente ou la location et impacter la rentabilité de l’investissement.

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Notez que les projets immobiliers neufs peuvent aussi rencontrer des retards de construction dus à des imprévus : 

• Difficultés techniques ;
• Problèmes administratifs (retards dans l’obtention des permis de construire, etc.). 

Ces retards peuvent prolonger la durée d’immobilisation des fonds investis et retarder le retour sur investissement. Enfin, contrairement à l’ancien, où des rénovations peuvent rapidement augmenter la valeur d’un bien, les biens neufs offrent généralement moins de potentiel de plus-value à court terme, surtout si le marché est stable.

Comparaison entre le crowdfunding immobilier dans l’ancien et dans le neuf

Voici un comparatif entre le crowdfunding immobilier dans l’ancien et dans le neuf.

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> Crowdfunding immobilier ancien

Potentiel de valorisation : Élevé, surtout après rénovation

Coût d’acquisition : Souvent plus bas, mais dépend des travaux à réaliser

Rendement potentiel : Potentiellement plus élevé si la rénovation est réussie

Risques liés aux travaux : Importants, risques de surcoûts et retards

Garantie décennale : Non applicable

Garantie biennale et de parfait achèvement : Non applicable

Dépenses imprévues : Plus probables, surtout avec des bâtiments anciens

Attractivité locative ou à la revente : Variable, dépend du marché local et de la qualité de la rénovation

Frais de notaire : Environ 7 à 8 % du prix d’achat

Réglementations et autorisations : Souvent complexes, surtout pour les bâtiments classés ou en zone protégée

Impact des travaux sur le retour sur investissement : Peut être important, impactant la rentabilité

Délais d’immobilisation des fonds : Potentiellement longs si les travaux prennent du retard

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> Crowdfunding immobilier neuf

Potentiel de valorisation : Modéré à long terme, dépend de l’évolution du marché

Coût d’acquisition : Généralement plus élevé

Rendement potentiel : Souvent stable, mais généralement plus modéré

Risques liés aux travaux : Moindres, mais des retards de construction sont possibles

Garantie décennale : Incluse, protège contre les défauts majeurs

Garantie biennale et de parfait achèvement : Incluse, protège contre les défauts mineurs

Dépenses imprévues : Moins probables grâce aux garanties

Attractivité locative ou à la revente : Forte, surtout avec des normes modernes et des équipements neufs

Frais de notaire : Réduits, environ 2 à 3 % du prix d’achat

Réglementations et autorisations : Réglementations plus simples, mais en constante évolution

Impact des travaux sur le retour sur investissement : Moins de travaux nécessaires, plus prévisible

Délais d’immobilisation des fonds : Généralement prévisibles, mais dépend du calendrier de construction

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S’il fallait résumer :

• L’ancien offre un potentiel de rendement plus élevé avec des coûts d’acquisition souvent plus bas, mais à un niveau de risque supérieur en raison des incertitudes liées aux travaux et aux conditions du marché local. Le succès de l’opération dépend directement de la qualité de la rénovation et de la gestion des imprévus.
• Le neuf s’avère plus sécurisé notamment grâce aux garanties légales présentes et à son attractivité aux yeux des potentiels acheteurs et locataires. Toutefois, les rendements sont souvent plus stables et les coûts d’acquisition sont plus élevés. 

Pour faire un choix entre les deux options, faites le point sur : 

• Votre profil de risque ;
• Vos objectifs de rendement ;
• Votre tolérance aux imprévus.

Investir en crowdfunding immobilier, ancien ou neuf : tout ce que vous devez savoir

Quels sont les avantages de l’investissement dans l’ancien en crowdfunding immobilier par rapport à la rénovation ?

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L’investissement dans l’ancien avec le crowdfunding immobilier offre un potentiel de valorisation élevé, surtout après des travaux de rénovation bien réalisés. Par ailleurs, le coût d’acquisition est souvent plus bas, ce qui offre des opportunités de plus-value significatives après la remise en état du bien. 

Quels sont les risques associés à l’investissement dans l’ancien en crowdfunding immobilier ?

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Les risques liés à l’investissement dans l’ancien sont les suivantes : 

• Des incertitudes concernant les travaux de rénovation, ce qui peut entraîner des surcoûts et des retards ;
• La valorisation du bien dépend fortement du marché local, ce qui ajoute un risque supplémentaire si la demande est insuffisante ;
• Les biens anciens peuvent être moins attractifs que les biens neufs, ce qui peut compliquer la revente ou la location.

Quels sont les points forts de l’investissement dans le neuf en crowdfunding immobilier par rapport à la construction ?

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Investir dans le neuf par le crowdfunding immobilier présente plusieurs avantages par rapport à faire construire soi-même. Le crowdfunding permet de mutualiser les risques et les coûts, car vous investissez aux côtés d’autres investisseurs dans un projet géré par des professionnels expérimentés. Cela vous évite les tracas liés à la gestion de la construction : 

• Le suivi des travaux ;
• La coordination des différents corps de métier ;
• La gestion des éventuels retards ou surcoûts.

Quels sont les risques lors de l’investissement dans le neuf en crowdfunding immobilier ?

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Les principaux risques associés à l’investissement dans le neuf incluent les retards de construction, qui peuvent prolonger l’immobilisation des fonds investis. Il existe également un risque commercial si le bien est difficile à vendre ou à louer, surtout en cas de saturation du marché. Enfin, le coût d’acquisition des biens neufs est généralement plus élevé, ce qui peut affecter le rendement potentiel de l’investissement.

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Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en crowdfunding immobilier dans l’ancien par rapport au neuf ?

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L’investissement dans l’ancien offre l’avantage d’une valorisation potentiellement élevée après rénovation, ainsi qu’un coût d’acquisition souvent inférieur à celui du neuf. Cependant, il comporte des inconvénients, notamment les risques liés aux travaux et aux surprises structurelles, ainsi que l’absence de garanties légales comme la garantie décennale, qui peuvent augmenter les risques financiers pour l’investisseur.

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Quels sont les avantages et inconvénients de l’investissement en crowdfunding immobilier dans le neuf par rapport à l’ancien ?

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L’investissement dans le neuf présente l’avantage de bénéficier de la garantie décennale et d’autres protections contre les défauts de construction, ce qui réduit les risques pour l’investisseur. De plus, les biens neufs sont conformes aux normes modernes, rendant ces propriétés plus attractives pour les acheteurs et les locataires. Toutefois, les inconvénients incluent un coût d’acquisition plus élevé et un potentiel de plus-value souvent moins important à court terme par rapport à l’ancien.

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La sélection des projets présentés sur Koregraf se fait en partie sur l’attractivité de la zone géographique de construction afin de mesurer le potentiel de vente, et donc de réalisation finale, de ces projets.

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Facteurs de risques

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

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