L’immobilier en 2019 : tout ce qui change

L’année 2018 qui vient de s’achever aura été marquée pour le monde immobilier par l’instauration de l’IFI, du Prélèvement Forfaitaire Unique (Flat Tax) et la possibilité de désormais résilier son assurance emprunteur. Avec l’entrée en vigueur officielle du prélèvement à la source depuis le 1er janvier 2019, cette nouvelle année représente un défi de taille, en particulier pour les futurs acquéreurs et les investisseurs qui souhaite investir dans l’immobilier en 2019.

1 – Instauration du Prélèvement à la Source (PAS)

Après avoir longtemps été discuté, le prélèvement à la source (PAS) a finalement bien été mis en place au 1er janvier. De quoi soulever des questions pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier. Les experts prédisent une forme d’attentisme des Français qui auront pour certains le sentiment de gagner moins, le montant de l’impôt étant directement prélevé sur leur paie. Une récente étude OpinionWay/VousFinancier a souligné que 72 % des sondés exprimaient au moins une crainte sur le prélèvement à la source. Et, parmi ceux souhaitant réaliser un achat immobilier dans les deux prochaines années, 55 % craignaient avoir plus de difficultés à gérer leurs charges financières (paiement des mensualités) et que les banques leur accordent un montant de crédit inférieur.

Le calcul du taux d’endettement en question

D’ailleurs, lors de l’annonce de l’instauration du prélèvement à la source, certaines banques ont déclaré être dans le flou quant au calcul du taux d’endettement des acquéreurs, qui ne doit pas dépasser les 33 %. Le prélèvement à la source pourrait ainsi avoir une incidence directe sur leur capacité d’emprunt. En effet, jusqu’ici, les banques ne tenaient pas compte des impôts dans leur calcul, mais uniquement des revenus nets du ménage. Les impôts entraient dans la catégorie du « reste à vivre », une fois toutes les charges – loyer, autres prêts – déduites.

Les banques se sont ainsi longtemps interrogées sur la nécessité de prendre en compte le salaire net avant ou après impôt. Dans ce dernier cas de figure, la capacité d’emprunt sera réduite : selon les calculs de Vousfinancier.com, un particulier gagnant 4 500 € après impôts en 2019 verrait sa capacité d’emprunt diminuer de plus de 40 000 € sur 25 ans. Ce qui entraîne une baisse du pouvoir d’achat de 20 m², pouvant obliger certains acquéreurs à repousser leur projet ou viser un bien plus petit et moins bien situé.

Depuis, les établissements bancaires ont adopté un ton rassurant et affirment qu’ils prendront en considération le montant des revenus nets imposables des salariés, car les fiches de paie afficheront deux informations : le revenu net imposable et le revenu net à payer après le prélèvement de l’impôt. Le prélèvement à la source n’aura pas d’impact non plus sur les demandes de financement, les banques incluant toujours dans leurs calculs les niveaux d’imposition via l’avis d’imposition, qui figure parmi les pièces justificatives requises par les banques, à l’instar des fiches de paie.

Par ailleurs, les banques ne prennent pas seulement le taux d’endettement de 33 % comme donnée de calcul et étudient les dossiers au cas par cas.

Prélèvement à la source et revenus fonciers

Les propriétaires bailleurs, quant à eux, devront s’acquitter dès janvier 2019 des impôts et contributions sociales sur les loyers encaissés l’année précédente. Le calcul du taux se fait selon la dernière déclaration, soit 2017. Les travaux réalisés en 2018 resteront déductibles des revenus de la même année.

Enfin, les revenus fonciers positifs (montants des charges et des travaux inférieurs aux loyers) ne sont pas à négliger. Leur bonne déclaration induit une déduction de 50 % des revenus fonciers en 2019.

Dispositifs de défiscalisation : un acompte de 60 % au 15 janvier 2019

Les lois de défiscalisation du type Borloo, Scellier ou encore la plus récente, Pinel sont des dispositifs favorisant l’investissement dans l’immobilier. Pour le dernier en place, l’acquéreur bénéficie d’un crédit d’impôt selon la durée de location (6, 9 ou 12 ans), allant de 12 % à 21 %, à condition également de respecter les ressources des locataires et d’appliquer des loyers inférieurs à des plafonds définis.

Avec le prélèvement à la source, le gouvernement prévoyait un acompte de 30 % pour le crédit d’impôt, uniquement lié à la garde d’enfant ou l’emploi d’une aide à domicile. Finalement, au 15 janvier 2019, les contribuables bénéficiant d’un crédit ou d’une réduction d’impôt ont touché un acompte de 60 % sur leur avantage fiscal, aussi bien pour la garde d’enfant que pour les dons ou les investissements locatifs comme le Pinel ou le Scellier.

Les investisseurs devront faire leur déclaration annuelle de revenus en mai et percevront le reste du crédit ou de la réduction d’impôt au cours du deuxième semestre 2019. Dans certains cas de figure, en cas de trop perçu par exemple, les investisseurs pourront se voir demander de rembourser l’acompte. En  effet, le taux d’imposition défini dans le cadre du prélèvement à la source se base sur les revenus 2017. Or, si un investisseur a fait appel à un dispositif en 2018, il ne bénéficiera pas d’acompte – et l’investisseur ayant eu droit à des réductions d’impôt en 2017, mais non en 2018, devra restituer son acompte en septembre 2019.

Enfin, la loi Pinel est prolongée jusqu’en 2021, mais uniquement dans les zones les plus tendues, soit A, A bis et B1. Les villes des zones B2 et C sont éligibles jusqu’à la fin de l’année 2018 si le permis de construire a été déposé avant la fin 2017 et l’acquisition réalisée au 31 décembre 2018 au plus tard. Pour les ventes en état futur d’achèvement (VEFA), l’achat doit être réalisé avant le 15 mars 2019 (pour un bien inscrit chez un notaire au 31 décembre 2018). 

Nouveau dispositif : le Denormandie pour l’ancien

Pour compléter le Pinel, le gouvernement a annoncé une nouvelle aide fiscale, le Denormandie, appelé suivant le nom du ministre de la Ville et du Logement du même nom. Ce nouveau dispositif concerne les bailleurs souhaitant rénover un bien destiné à la location, avec une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % – identique au Pinel. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du prix d’achat du bien – dans la limite de 300 000 euros – et le Denormandie n’est pas soumis au zonage, à l’inverse du Pinel. Il concerne en revanche uniquement les logements des centres villes de plus de 220 communes prenant part à une convention d’opération de revitalisation du territoire. Le Denormandie sera appliqué aux acquisitions réalisées entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021.

2 – Quand changer d’assurance-emprunteur ?

Les particuliers ayant souscrit un crédit immobilier peuvent, depuis janvier 2018 (amendement Bourquin), changer chaque année d’assurance pour leur prêt immobilier s’ils le souhaitent. La question se posait néanmoins de savoir quand il leur était possible d’effectuer ce changement (anniversaire du contrat, date d’émission de l’offre ?). Le Comité consultatif du secteur financier (CCSF) a finalement décidé, fin novembre 2018, que ce serait la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt. L’ensemble des établissements de crédit doit avoir pris en compte cette décision au second semestre 2019 au plus tard.

Attention cependant : si les particuliers gagnent ce droit, leur assurance emprunteur pourrait coûter plus cher dès le 1^er janvier 2019. En effet, la cotisation de la garantie décès, jusqu’ici exemptée sera taxée à 9 %, tout comme les autres garanties. La hausse pourrait aller jusqu’à 5 % selon les profils des emprunteurs.

3 – Une hausse des taux modérée en 2019

S’il y a bien une chose que les acquéreurs savent, c’est que les taux d’emprunt sont au plus bas depuis 1974. Une situation exceptionnelle qui pourrait bien prendre fin prochainement. En effet, la Fed (banque centrale des Etats-Unis) et la BCE (banque centrale de l’Union européenne) ont toutes deux annoncé la remontée à venir de leurs taux directeurs. Une action qui pourrait entraîner une hausse de 0,5 point des taux de crédits immobiliers selon le courtier en crédits Capfi.

Les nouveaux taux de crédit pourraient alors être en moyenne de 2 % – contre 1,44 % en novembre 2018. Un taux encore bien bas par rapport à novembre 2008 au moment de la dernière grande crise financière (5,15 %). D’autres acteurs prédisent une hausse très mesurée des taux en raison de la concurrence entre les établissements de prêts qui souhaitent séduire et conserver leur clientèle et prévoient des taux autour de 1,55 % en décembre 2019.

Dans tous les cas, la situation de certains emprunteurs changerait, notamment celle des primo-accédants, qui avaient le plus profité des taux bas pour acheter et ainsi tirer la dynamique du marché immobilier.

4 – Bail mobilité et taxe d’habitation

Point marquant pour l’immobilier en 2019, la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) contient quelques articles à destination des propriétaires bailleurs. Ces derniers peuvent déjà proposer des baux mobilité, leur permettant de louer d’un à dix mois leur bien meublé. Le contrat concerne uniquement les personnes seules en études supérieures, en formation professionnelle, en stage, en contrat d’apprentissage, en service civique ou encore en mutation temporaire. Le propriétaire ne peut exiger aucun dépôt de garantie, mais peut avoir recours à la caution Visale en cas d’impayé.

Par ailleurs, l’année 2019 devrait voir la taxe d’habitation continuer à baisser. En 2018, celle-ci a déjà connu une baisse de 30 % pour près de 80 % des contribuables en fonction de leur situation (célibataires au revenu fiscal inférieur à 27 000 euros, 35 000 euros pour une personne seule avec enfant, 43 000 euros pour un couple avec enfant…). En 2019, la baisse sera de 65 %, toujours dans les mêmes conditions.

5 – Le retour de l’encadrement des loyers

Après avoir été annulé par le tribunal administratif de Paris, l’encadrement des loyers fera finalement son retour en 2019 par le biais de la loi ELAN et uniquement dans les grandes villes. Celles-ci pourront lancer les expérimentations sur une durée de cinq ans, après avoir prouvé les tensions locatives et en avoir fait la demande.

Autre point d’attention : en ce qui concerne les locations de courte durée (touristique), les loueurs s’exposeront à une amende de 5000 euros dans les villes ayant mis en place un dispositif de contrôle et jusqu’à 10 000 euros si leur résidence principale est louée plus de 120 jours par an ou si le décompte des nuitées n’est pas transmis à leur municipalité.

6 – CITE, éco-PTZ et Censi-Bouvard prorogés

Bonne nouvelle pour les propriétaires envisageant des travaux : le crédit d’impôt en faveur de la transition énergétique (CITE) est prolongé. Il permet, lors d’une rénovation de sa résidence principale de plus de deux ans, d’obtenir une réduction d’impôt de 30 %. Le CITE deviendra une prime travaux au 1^er janvier 2020 (et non plus en 2019) pour les ménages les plus modestes. 

De son côté, l’éco-PTZ, qui devait prendre fin au 31 décembre 2018 a finalement été étendu jusqu’à l’année 2021. Il permet de financer, dans une limite de 30 000 euros, des travaux de rénovation énergétique, couplé à un emprunt sans intérêt. Si auparavant il était nécessaire de démarrer plusieurs projets (isolation thermique des fenêtres, de la toiture, installation d’équipements de chauffage ayant recours à l’énergie renouvelable…), il est possible de l’obtenir en déposant un seul projet pour une durée d’emprunt de 15 ans.

Enfin, le Censi-Bouvard est également prolongéjusqu’au 31 décembre 2021. Apprécié des investisseurs, le Censi-Bouvard permet d’investir dans des résidences de services (seniors ou étudiantes) sur une période de 9 ans, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse (réduction d’impôt de 11% selon la valeur du bien, possibilité de récupérer la TVA). L’investissement commence à partir de 80 000 euros en moyenne ; l’investisseur peut par la suite choisir un abattement de 50 % sur les loyers ou de les amortir en les déduisant de ses impôts. Les rendements tournent autour de 4% – 4,50% par an (hors taxes) avec une gestion totalement déléguée.

Au final, si le marché immobilier ne connait pas la crise, le début de l’année 2019 pourrait provoquer une forme d’attentisme liée au prélèvement à la source. Néanmoins, l’impact devrait être minime selon les experts. En revanche, les règles d’investissement ne changent pas : les investisseurs devront rester prudents dans leurs choix et diversifier leurs placements.

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