Quels sont les 3 piliers majeurs du financement de la promotion immobilière ?

Lors d’un lancement de programme de construction immobilière, il est difficile, voire impossible, de miser sur une seule et unique source de financement. C’est pourquoi le financement de la promotion immobilière s’appuie principalement sur 3 grands piliers :

• Le crédit bancaire
• La pré commercialisation des logements
• L’apport (fonds propres du promoteur)

Le crédit bancaire, appelé parfois « crédit promoteur » :

Il constitue en moyenne entre 35 % et 40 % du prix de revient (charge foncière, techniques, etc.), c’est-à-dire du coût total de l’opération. Après audit et validation du financement (étude de marché, typologie, contraintes juridiques, etc.), la banque acceptera d’octroyer un crédit au promoteur immobilier.

L’établissement bancaire impose des conditions pour accorder son crédit :

• Un apport en fonds propres de l’ordre de 10 à 20 %
• Un niveau de pré commercialisation en moyenne autour de 40 %
• Autres : compte centralisateur, autorisations d’urbanisme, justificatifs de la commercialisation, communication des assurances, etc.

Le « crédit promoteur » accordé par une banque fait nécessairement l’objet d’un déblocage progressif au fur et à mesure de l’avancée du chantier (achat du foncier et début des travaux).

La pré commercialisation (VEFA)

La pré commercialisation dans le cadre de la promotion immobilière est à distinguer de la vente classique de logements déjà construits. En effet, nous parlons ici de contrat VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Grâce à cela, le promoteur compte sur des apports tout au long du chantier et à un débouclage progressif des emprunts immobiliers réalisé par les acquéreurs. Ainsi, dans le cadre des contrats VEFA le promoteur récupère :

• 5 % lors du paiement du dépôt de garantie à la signature d’un contrat de réservation avec l’acquéreur
• 35 % à l’achèvement des fondations
• 70 % à la mise hors d’air
• 80 % à la mise hors d’eau
• 95 % à la livraison du chantier (constatations des finitions)
• 5 % restant, à la levée des réserves (conformité du bien avec le contrat VEFA)

Les fonds propres

En moyenne, les fonds propres représentent 10 à 20 % de la structure du financement. Ils correspondent à la « trésorerie propre » du promoteur immobilier. Ils sont immobilisés pendant toute la durée de l’opération jusqu’à ce que le promoteur rembourse son crédit. De plus, ils sont la preuve d’une forte implication financière des porteurs de projets.

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* Facteurs de risques 

Koregraf recommande aux épargnants d’appliquer des règles de vigilance avant tout investissement. L’investissement dans des projets immobiliers comporte des risques de perte totale ou partielle du capital investi, d’illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue.

**Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

La société Koregraf, spécialiste en crowdfunding immobilier, est enregistrée en qualité de Conseiller en Investissements Participatifs auprès du Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance (ORIAS) sous le numéro 15006930.