FAQ - Koregraf

Koregraf, agréé par l’Autorité des Machés Financiers en tant que PSFP, est géré par une entreprise française, spécialisée dans le financement participatif dédié à l'immobilier, qui s'appuie sur une double expertise immobilière et financière. Elle est le fruit de la rencontre entre un spécialiste de la promotion immobilière et un expert-comptable. (Lire la rubrique qui sommes-nous pour en savoir plus).

Koregraf vous propose d'investir sur des opérations immobilières. Les sociétés d’investissements sont des SAS qui émettent un emprunt obligataire à échéance et rentabilité contractuelle.

Non, Koregraf propose uniquement des obligations non convertibles pour financer la construction ou la rénovation de projets immobiliers.

Découvrez les avantages d'investir avec Koregraf

L’inscription sur Koregraf.com et la consultation des projets en cours est totalement gratuite.
Koregraf ne prend pas de frais de dossier et de gestion aux souscripteurs du fait que les frais sont supportés par le professionnel apporteur de projet.
Toutefois, en cas de litige avec le professionnel qui ne rembourse pas l’emprunt obligataire, les frais de procédure avancés (honoraires, dépens, expertise, procédure, etc…) par le Représentant de la Masse des Obligataires, à savoir la société Koregraf, seront prélevés sur les sommes à percevoir par les souscripteurs lors du remboursement de l’Emprunt Obligataire.

Vous pouvez joindre notre équipe par téléphone au : 09 72 39 01 11 ou par mail : contact@koregraf.com

Les programmes immobiliers que nous sélectionnons reposent sur trois critères principaux :

• Le parcours du ou des dirigeants
• La capacité à construire de l'opérateur et la qualité de ses constructions
• Un prix de vente maîtrisé qui correspond aux attentes du marché
• La cohérence de l'équation financière globale de l'opération

Koregraf finance des projets de construction et des projets de marchands de biens dans toute la France. Pour chacun des projets proposés, l’étude de faisabilité et d’intérêt par rapport à l’environnement et au marché immobilier local est effectuée par nos analystes et le Comité des Engagements

• Par courrier : 17 rue Cavailles, 33310 LORMONT
• Par email : contact@koregraf.com
• Par téléphone : 0972 390 111, appel gratuit du lundi au vendredi 9h-12h – 14h-18h

Dans un délai de 10 jours :
Koregraf accusera réception de la réclamation que vous avez envoyée.
Dans un délai de 30 jours :
Koregraf vous adressera une réponse à votre réclamation.

Dans le cas où notre équipe ne serait pas en mesure de vous répondre dans les 30 jours prévus, nous vous contacterons pour vous expliquer la procédure adoptée par notre équipe.

Si notre réponse ne vous satisfait pas, vous pourrez prendre contact avec le Médiateur de l’Autorité des Marchés Financiers grâce à leur formulaire en ligne : lien

Vous pouvez aussi contacter le médiateur par courrier :
Autorité des marchés financiers
La médiation
17, place de la Bourse
75082 Paris Cedex 02
Téléphone : (+33) 01.53.45.60.00

L’AMF a élaboré une réglementation précise en ce qui concerne les plateformes de crowdfunding, notamment pour l’utilisation des sites Internet par les investisseurs. Afin d'investir et d'utiliser l’ensemble des fonctionnalités de la plateforme, il est nécessaire de :

1. Indiquer votre identité informations personnelles
2. Votre situation et votre expérience en ce qui concerne l’investissement ainsi que les avertissements et les conditions
3. Pour les personnes physiques, transmettre votre pièce d’identité, votre attestation de domicile et votre RIB
4. Pour les personnes morales, envoyer la pièce d’identité du dirigeant, le Kbis et le RIB de la personne morale et la déclaration des bénéficiaires effectifs

Le questionnaire d’adéquation recense l’identité du souscripteur, son expérience en matière d’investissement et son secteur de référence, ses revenus, son patrimoine et sa répartition, ainsi que des renseignements relatifs à la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme. Ces informations ont un caractère obligatoire pour s’assurer que l’investisseur dispose des liquidités suffisantes et que sa participation ne met pas sa situation financière en difficulté.

Pour un investisseur, personne physique, il s’agit de son patrimoine immobilier et financier (composé de différents types d’actifs comme placements financiers, comptes de dépôt bancaire ou comptes à vue). Pour un investisseur, personne morale, il s’agit son patrimoine professionnel (biens nécessaires à l’exercice de l’activité professionnelle et droits sociaux comme des parts ou des actions de la société).

Koregraf est une plateforme agréée en Prestataire de Services de Financement Participatif. Ce statut PSFP est encadré par la réglementation de l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui impose aux investisseurs de :

1. fournir une photocopie de la carte d’identité en cours de validité (recto/verso)
2. fournir une photocopie d’un justificatif de domicile de moins de 3 mois
3. compléter une fiche de connaissance
4. fournir un RIB

Cela permettra d’assurer la confidentialité des documents liés aux opérations mises en ligne sur la plateforme de Koregraf puisque certaines informations ne doivent en aucun cas être divulguées.

Pour accéder à votre compte investisseur, vous pouvez vous connecter en cliquant sur le bouton « Connexion » en haut à droite de la page d’accueil de la plateforme. Vous serez alors redirigé vers la page de connexion afin d’indiquer votre adresse mail et votre mot de passe qui vous permettront de vous connecter.

Si vous n’arrivez pas à vous connecter à votre compte personnel, vous pouvez nous envoyer un mail à l’adresse suivante : contact@koregraf.com

Pour faire le changement de votre adresse mail, nous vous invitons à effectuer une demande de changement d'adresse en nous indiquant votre ancienne adresse email ainsi que la nouvelle à l'adresse contact@koregraf.com.

Pour modifier votre mot de passe, veuillez cliquer sur le lien "Mot de passe oublié" de la page de connexion. Un email vous sera envoyé avec un lien permettant de réinitialiser votre mot de passe.

Vous avez également la possibilité de modifier votre mot de passe dans la section « Mes préférences » de votre compte investisseur.

N'hésitez pas à consulter votre dossier de courrier indésirable dans votre logiciel de messagerie.

Oui, il vous est possible d’investir depuis un compte bancaire étranger à la condition que ce compte soit ouvert dans une Institution financière établie soit dans un Etat membre de l'UE ou de l'Espace Economique Européen soit dans un pays tiers équivalent en matière de lutte contre le blanchiment d’argent (lien). Koregraf concourt pleinement à l'application de la lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme, et met pour cela en œuvre tous les moyens requis pour l'identification des actes de blanchiment d'argent et de financement du terrorisme.

Dans la section « Mes informations fiscales » de votre compte investisseur, accessible lorsque votre profil est validé par notre équipe juridique, vous avez la possibilité de télécharger et recharger une fois remplis plusieurs modèles :

• La dispense de prélèvement de l’Impôt sur le revenu
• La dispense d’affiliation à la Sécurité Sociale
• Votre justificatif de résidence étrangère si vous êtes résident étranger

Une fois ces documents remplis et téléchargés par vos soins dans votre compte investisseur, ils sont étudiés par notre équipe juridique qui revient vers vous si des questions complémentaires sont nécessaires à la validation du document.

Koregraf est soumis au secret professionnel, tous les membres de l’équipe s’engagent donc à garder les informations confidentielles et donc d’empêcher la divulgation de celles-ci. Cela comprend la discrétion des entretiens avec ses clients, le stockage sécurisé des informations et des moyens d’horodatage, et cela assure que le client est bien le passeur de l’ordre, conformément aux règles en vigueur. Nous ne divulguons aucune information sur nos utilisateurs, nous ne fournissons en aucun cas des données personnelles à des tiers ou à des partenaires (consulter notre politique de confidentialité).

Une personne physique comme une personne morale peuvent investir avec Koregraf. Notre montage financier autorise les particuliers comme les sociétés.

Une fois que votre profil investisseur a été validé par notre service juridique, vous avez accès à votre portefeuille électronique dans la section « mon portefeuille ». Vous avez alors la possibilité de procéder à un virement à partir de votre compte bancaire vers votre portefeuille.

Dans la section « mon portefeuille », cliquez sur « ajouter un compte » et sélectionnez l’option PEA-PME dans la section « Type de compte d’investissement » puis renseignez les champs demandés.

Dans la section « mon portefeuille », une fois que vous avez ajouté un compte bancaire, vous avez la possibilité de créer un mandat de prélèvement SEPA. Pour cela, cliquez sur le bouton « créer un mandat » sur la ligne du compte concerné.

Les étapes à suivre pour investir dans un projet sont :

1. S’inscrire en tant que membre sur Koregraf.com. (Inscription gratuite et sans engagement)
2. Compléter la fiche d’informations clients
3. Analyse de cette fiche par les conseillers de Koregraf
4. Signature d’une convention par l’investisseur, ce qui lui permettra d’investir dans le programme de son choix et de réserver le nombre de titres souhaité.
5. Evaluer les projets et choisir celui sur lequel on souhaite investir
6. Signature du bulletin de souscription
7. Transfert de fonds

La participation est ouverte à tous, à partir d’un montant de 500 euros. Cette somme minimale correspond à la nature et à l’amplitude des projets présentés. Si notre plateforme utilise le crowdfunding comme mode de financement, elle se démarque totalement des démarches associatives ou culturelles où l’on sollicite des milliers de personnes en leur proposant d’investir quelques dizaines d’euros seulement. Koregraf est soumis au respect de la réglementation bancaire et financière.

Tout le monde peut participer à un projet, dès lors que l’investisseur dispose des liquidités suffisantes pour investir et que sa situation le lui permet. Koregraf vérifie pour cela que le candidat à l’investissement a bien compris les mécanismes du financement participatif. Il s’agit d’un acte réfléchi, au même titre que tout investissement financier d’une certaine importance. « Je comprends, j'analyse, je décide » en quelque sorte. Il est à noter que pour des raisons déontologiques, Koregraf se réserve le droit de refuser un investisseur si sa participation pouvait mettre sa situation financière en difficulté.

Vous pouvez nous contacter en nous envoyant un mail à l’adresse suivante : contact@koregraf.com ou en nous appelant au 0972 390 111.

Koregraf ne prend pas frais sur votre investissement : ni frais d'entrée, ni frais de gestion, ni frais de sortie.
Toutefois, en cas de litige avec le professionnel qui ne rembourse pas l’emprunt obligataire, les frais de procédure avancés (honoraires, dépens, expertise, procédure, etc…) par le Représentant de la Masse des Obligataires, à savoir la société Koregraf, seront prélevés sur les sommes à percevoir par les souscripteurs lors du remboursement de l’Emprunt Obligataire.

Non, une fois l’investissement réalisé, vous prenez le risque d’illiquidité lié à cette classe d’actif et vous engagez sur la durée du contrat, acceptant également le risque de perte en capital lié à ce sous-jacent.

Les investissements réalisés sont soumis au PFU (Prélèvement Forfaitaire Unique) de 30% comprenant notamment les prélèvements sociaux. En revanche, la rentabilité du placement rend cet investissement particulièrement attractif même après imposition.

Il est possible pour les investisseurs, personnes physiques, de demander une dispense du prélèvement relatif à l’acompte de l’impôt sur le revenu. Cette dispense est prévue à l’article 125 A I du Code Général des Impôts.

Les conditions pour en bénéficier sont les suivantes :

1. Votre Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’avant-dernière année doit être inférieur à 25 000 euros si vous êtes célibataire, divorcé ou veuf. Ce seuil passe à 50 000 euros, si vous êtes soumis à une imposition commune ;
2. Votre demande de dispense du prélèvement doit être formulée au plus tard le 30 novembre de l’année précédant celle du paiement des revenus ;
3. Vous devez produire auprès de chaque établissement payeur versant les revenus, une attestation sur l’honneur indiquant que le RFR figurant sur l’avis d’imposition établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant le paiement des revenus est inférieur à 25 000 euros ou 50 000 euros selon votre situation de famille

Ce modèle de dispense est disponible dans la section « Mes informations fiscales » dans votre compte investisseur.

Exemple :

• Un contribuable célibataire détient des intérêts de son investissement en financement participatif au titre de l’année N,
• En septembre de l’année N-1, il reçoit son avis d’imposition relatif aux revenus N-2, sur lequel est indiqué le RFR de son foyer fiscal,
• Ce RFR est inférieur au seuil de 25 000 euros,
• Le contribuable a donc la faculté de demander à être dispensé du prélèvement en produisant avant le 30 novembre N-1 une attestation sur l’honneur auprès de son établissement payeur à savoir la SAS, émettrice des obligations.

Retrouvez toutes les informations détaillées ainsi qu’un modèle de demande de dispense sur le site des impôts : lien

Ces titres ne sont pas éligibles au PEA.

En revanche, depuis la loi PACTE du 11 avril 2019, les titres souscrits sur Koregraf sont éligibles au PEA-PME.

Afin d’investir sur Koregraf avec votre PEA-PME, nous vous invitons dans un premier temps à renseigner le RIT de votre compte PEA-PME dans la section « Mon portefeuille », puis à vous rapprocher de votre établissement bancaire. Votre conseiller vous indiquera la marche à suivre et les documents nécessaires au déblocage des fonds et au remboursement du projet lorsqu’il arrivera à échéance.

Lors d’un remboursement, l’imposition du rendement est versée par le promoteur directement au Trésor Public.

Vous recevrez le montant du capital et de son rendement sans imposition du Prélèvement Forfaitaire Unique (Flat Tax).

L'assujettissement de votre rendement aux prélèvements sociaux (17.20%) sera pratiqué par votre banque lors de vos retraits sur le compte-espèce du PEA-PME. Cette dernière se chargera en outre, de vérifier si la condition d'exonération à l'imposition sur le revenu à hauteur de 12.80% est remplie.

Ainsi lors de vos prochains investissements via un compte espèce PEA-PME, nous vous invitons à nous adresser un justificatif de votre banque indiquant les références du compte espèce PEA-PME débité et mentionnant la date d'ouverture de ce compte ainsi que le montant prélevé.

Compte tenu qu'il s'agit d'obligations simples non convertibles, votre contrat d'investissement fait foi d'attestation.

Vous conservez vos obligations le temps de la durée de l'opération sur laquelle vous avez investi. Cet engagement est défini par le promoteur ou le marchand de biens.

Le versement des fonds se fait soit à travers notre prestataire de paiement Mangopay, par virement, prélèvement SEPA ou carte bancaire, soit à partir de votre comte PEA-PME pour les levées de fonds éligibles.

Concernant la carte bleue, le plafond de paiement est de 3 000 € et des frais de 8€ sont appliqués. Les autres moyens de paiement sont sans frais pour l’investisseur.

Le prélèvement SEPA est plafonné à 25 000 €

Plafonds de paiement Koregraf par souscription

Nous conseillons aux investisseurs d’alimenter leurs portefeuilles électroniques avant de participer à une levée de fonds, ceci afin de faciliter leur parcours de souscription et de paiement, les levées de fonds se finalisant très rapidement.

Koregraf proposera aux investisseurs des levées de fonds où l’alimentation du portefeuille sera obligatoire en amont, et d’autres où cette alimentation en amont sera facultative. Nous insistons cependant sur la diligence des investisseurs à effectuer le paiement de leurs souscriptions dans les délais impartis afin de ne pas pénaliser l’ensemble de souscripteurs à un projet dans le démarrage de leur rendement. Dans le cas contraire, Koregraf se réserve le droit d’annuler une souscription si le paiement de celle-ci dépasse un délai raisonnable.

Proposition : L’équipe de Koregraf s’occupant de l’offre de placement est composée de chargés d’affaires, analystes et spécialistes de l’immobilier et l’ingénierie financière. L’ensemble de ces collaborateurs travaillent de concert à la sélection de promoteurs et marchands de biens puis de leurs projets. Chaque opération est passée au crible d’une grille d’analyse prenant en compte les variables du projet : structure, marché local, propriété, stratégie de l’opérateur, prix du marché, réputation ou encore qualité de l’opérateur.

Non, le risque est limité au montant investi.

Les objectifs de rentabilité sont variables en fonction des opérations immobilières.

Si le projet dans lequel vous avez investi n’atteint pas les fonds recherchés dans le délai imparti, votre souscription vous sera remboursée.

L’inscription sur Koregraf.com et la consultation des projets en cours est totalement gratuite.
Koregraf ne prend pas frais de dossier et de gestion aux souscripteurs du fait que les frais sont supportés par le professionnel apporteur de projet.
Toutefois, en cas de litige avec le professionnel qui ne rembourse pas l’emprunt obligataire, les frais de procédure avancés (honoraires, dépens, expertise, procédure, etc…) par le Représentant de la Masse des Obligataires, à savoir la société Koregraf, seront prélevés sur les sommes à percevoir par les souscripteurs lors du remboursement de l’Emprunt Obligataire.

Etant donné que Koregraf propose des placements à court terme, les investisseurs pourront récupérer leurs intérêts entre six mois et trois ans, uniquement à la fin du projet (la durée étant variable entre 6 et 24 mois en général). Cependant il est important de prendre connaissance des dossiers de chaque projet pour s’informer de la période d’attente du remboursement.

• Les personnes physiques :
  Pour investir, il faut être majeur, avoir renseigné son profil et le questionnaire en ligne, apprécier les mises en garde sur ce type d’investissement, et nous avoir communiqué une pièce d’identité, un justificatif de domicile et un RIB.
  Le statut d’investisseur sur la plateforme Koregraf est donc ouvert à tous.
• Les personnes morales
  Les personnes morales devront fournir un extrait du Kbis et la déclaration des bénéficiaires effectifs et, pour les sociétés civiles, le procès-verbal d'assemblée générale des associés de la société autorisant le gérant à investir la trésorerie de la société dans des opérations à risques de type crowdfunding en plus des documents cités précédemment.

Attention : Avant tout investissement, vous devrez vous assurer que vous avez une compréhension entière des avantages et des risques éventuels de l’investissement et que votre décision est prise de manière indépendante, que l’opération est appropriée par rapport à votre situation en considération de vos objectifs, de votre expérience, de vos ressources opérationnelles et financières, et d’autres circonstances pertinentes.

Lorsque vous investissez vous pouvez faire face à une perte totale de votre investissement, mais jamais plus. Il est donc très important de diversifier vos placements.

Il faut savoir que l'investissement dans des projets immobiliers comporte des risques qu'il convient de connaître :
risque de perte totale ou partielle du capital investi, risque d'illiquidité et risque opérationnel du projet pouvant entraîner une rentabilité moindre que prévue.

1. Perte de capital
   Il existe un risque réel d'échec de perte totale ou partielle de votre investissement.
   Conseil : N’investissez que l’argent que vous pouvez vous permettre. Le placement n’est pas un moyen de s’enrichir rapidement ni un jeu de hasard.
   Conseil : Diversifiez votre portefeuille d’investissement : investissez des montants relativement faibles dans plusieurs opérations.
2. Le manque de liquidité
   Le manque de liquidité se traduit, en pratique, par une difficulté à vendre ou échanger les valeurs mobilières souscrites.
   Or, un investisseur chez KOREGRAF ne peut entrevoir la récupération de son investissement en moyenne entre 2 à 4 ans après l’investissement.
   Conseil : N’investissez pas si vous souhaitez disposer de votre argent rapidement.

Non, si la levée de fond du projet qui vous intéresse est clôturée, vous ne pourrez pas investir.

Si la collecte n’est pas clôturée vous pouvez augmenter votre investissement à tout moment. Sinon il faudra attendre une prochaine levée de fond.

En capital-risque et en capital investissement de manière générale, s’il n’y a pas d’acheteur, (autre investisseur du holding, fond d’investissement, concurrent, industriel, banque), vous ne pourrez pas vendre vos parts librement. Toutefois, les membres d’une même holding peuvent se revendre mutuellement leurs actions. Quant à la fiscalité des parts acquises en revente, elles n’offrent pas les réductions d’impôts à l’ISF ou IR comme de nouvelles actions émises par la holding. En outre, l'acquéreur devra s'acquitter d'un coût d'enregistrement auprès des impôts.

Lorsque les fonds récoltés atteignent le seuil minimum de souscription établi contractuellement pour le projet.

Le statut "En cours de collecte" signifie que l'opération est ouverte et en cours de collecte. Vous signez alors votre contrat d'obligations en ligne après avoir reçu votre code par sms pour l'authentification de votre signature. Vous ne pouvez donc souscrire à un projet définitivement qu'à partir du moment où son statut est "En cours de collecte". Afin d'investir, rendez-vous sur le programme en question en cliquant sur son image. Une fois dans la page projet programme, vous pourrez cliquer sur le bouton "J'investis"

La durée d'une opération oscille entre 6 et 36 mois et est précisée sur la fiche produit du projet. Nous tenons au courant les investisseurs de l'avancée du projet durant la durée de ce dernier.

Suite à la clôture de la collecte et à la bonne réception de l'ensemble des fonds, la SAS émet un PV d'assemblée du Président de la SAS afin de faire démarrer le rendement lié à l'opération.

En cas de décès de l'investisseur et selon la réglementation en cours, les obligations sont transmissibles aux héritiers (enfants et conjoint concomitamment). Nous remercions les investisseurs concernés d’informer le service juridique de Koregraf : juridique@koregraf.com

Dans la section « Mes investissements » de votre compte investisseur, vous pouvez retrouver les informations clés de vos investissements incluant le rendement contractuel et la date de son démarrage, la date d’échéance contractuelle, la date de remboursement anticipé prévisionnel , une estimation des intérêts prévisionnels bruts (avant imposition) ainsi que les documents associés à cet investissement.

Dans cette même section, « Mes investissements », une estimation de votre remboursement anticipé est incluse. Veuillez noter que la date indiquée reste une estimation, actualisée lors suivis semestriels, qui est susceptible d’évoluer dans le temps jusqu’à l’annonce du remboursement.

Votre remboursement est effectué sur votre portefeuille électronique. Vous pouvez retrouver les informations liées à ce remboursement dans l’onglet « Projets remboursés » de la section « Mes investissements ».

Si vous êtes un investisseur non averti, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 4 jours à compter de la signature de votre bulletin de souscription comme inscrit à l’article 22 du règlement UE 2020/1503 du Parlement européen et du conseil du 7 octobre 2020 relatif aux prestataires européens de service de financement participatif. Pour exercer ce droit, merci d'adresser un email à notre service des relations investisseurs à l'adresse contact@koregraf.com pour annuler votre souscription dans les 4 jours suivants la signature de votre bulletin de souscription.

Aucune. Le financement participatif n’est ni plus ni moins que la traduction française du crowdfunding, d’origine anglo-saxonne.

Les personnes qui souhaitent commencer une construction, doivent au préalable demander un permis de construire à l’administration. Ce document, obligatoire, aura pour but de voir la conformité du projet et s’il respecte les règles du code de l’urbanisme.

Lorsque le permis de construire est accordé, le promoteur est dans l’obligation d’afficher un panneau comprenant des informations relatives à l’opération immobilière. Ce panneau doit bien évidemment être visible de la voie publique et doit être affiché pendant un certain délai. Le panneau doit être posé au moins deux mois avant le début des travaux. Cette période correspond au recours de tiers. Un permis purgé de tout recours signifie que le permis de construire est valablement accordé puisque la période de retrait administratif et la période de recours des tiers sont passées.

Les modalités d’un programme de promotion sont financées de la manière suivante :

• Fonds propres : 8 à 15%
• Crédit bancaire : 35 à 42%
• Pré-commercialisation : 50%

Une Garantie Financière d’Achèvement (code de la Construction et de l’Habitation à l’article 261-1 et les suivants) va permettre à l’acquéreur d’être protégé dans le cas où, du côté du promoteur, l’engagement n’est pas tenu. Le GFA qui doit apparaitre obligatoirement dans la clause de garantie des contrats, assurera donc la bonne livraison du projet.

La Vente en Etat Futur d'Achèvement signifie que la signature a été faite sur plan, donc avant que la construction soit commencée.

Lors d’une promotion immobilière, nous pouvons faire face à différents risques :

• Des risques commerciaux
• Des risques administratifs
• Des risques financiers

Les capitaux propres (ou fonds propres) correspondent à la somme que les actionnaires vont investir lors de la constitution de la société ou ultérieurement. Les bénéfices de ces CP pourront par la suite être redistribués sous forme de dividende ou être mis en réserves.

Une société non cotée est une société dont les actions ne sont pas cotées en bourse sur un marché réglementé.

La levée de fonds va permettre, grâce à des investisseurs, de venir en aide à des entreprises qui souhaitent se lancer, s’améliorer, se développer ou encore augmenter leur capital.

Le Business plan (plan d’affaire ou plan de développement) est un document qui va décrire le projet de l’entreprise et le développement de ses activités. L’élaboration du business plan est une étape cruciale qui arrive après l’évaluation de l’entreprise, c’est un document qui doit être concret et cohérent, il doit expliquer l’activité, le marché, la stratégie, la gestion des ressources humaines…

La due diligence est une analyse juridique, financière et métier qui va permettre aux investisseurs, avant une opération de financement, de se faire une idée de la situation de l’entreprise.

Une société holding (société mère, société consolidante) va regrouper plusieurs associés ou actionnaires qui vont détenir des actions ou des titres dans plusieurs entreprises.

Société holding passive : détient des participations dans d’autres sociétés.
Société holding active : détient des participations dans d’autres sociétés et fournit des services.

Il y a plusieurs sociétés holding :

• Holding financier
• Holding bancaire
• Holding spécialisé dans les technologies d’informations et de communication
• Etc.

La liquidité d’un titre signifie qu’il peut être facilement et rapidement échangé sur le marché en grande quantité et sans avoir une variation importante de son prix.

Le Comité des engagements va permettre aux membres de Koregraf de participer à la sélection des différents projets notamment en donnant leur avis et en leur attribuant une note pendant la période d’analyse. Le Comité des engagements est composé de personnes disposant chacune de compétences particulières dans les domaines de l'immobilier, de la finance et du juridique. Leur expérience reconnue leur permet d'appliquer les mêmes exigences aux projets présentés que celles qu'ils pourraient avoir pour un projet qu'ils monteraient eux-mêmes.

Les promoteurs immobiliers s’intéressent de plus en plus au financement participatif. En effet, ce système de finance 2.0 a plusieurs avantages pour eux :

• Avant de lancer leur projet, les promoteurs vont avoir besoin de fonds propres. Le crowdfunding va leur permettre de récolter plus rapidement la somme recherchée.
• Grâce aux plates-formes de crowdfunding les promoteurs pourront bénéficier d’une plus grande visibilité de leur projet sur la toile.
• Le financement participatif va donner la possibilité aux promoteurs de refinancer leurs fonds propres pour libérer une partie de leurs fonds propres engagés dans une opération immobilière et ainsi pouvoir saisir une opportunité de marché.

Aujourd’hui les promoteurs immobiliers doivent faire face à un double problème :

• Pour pouvoir accorder un crédit, les banques réclament plus de garanties et vont donc demander un apport en fonds propres plus important
• A cause du contexte économique actuel, les délais de commercialisation augmentent.

C’est pourquoi, les fonds propres engagés par les promoteurs sont bloqués. Cependant ils ont quand même besoin de fonds pour lancer le début de l’opération. Ils vont donc utiliser le système de refinancement de fonds propres pour libérer les fonds propres d’un projet. En contrepartie, ils devront rétribuer les nouveaux fonds propres que les investisseurs auront engagés. Les porteurs de projet vont, pour développer leur activité et leur surface financière, fragmenter une partie de leur marge sur une opération.

Le refinancement de fonds propres va avoir des avantages pour les investisseurs :

• L’investissement est plus sécurisé
• La durée de l’investissement est plus courte

Mais il faudra tout de même rester vigilant, il est donc nécessaire de :

• Superviser l’avancement du chantier
• Surveiller que le promoteur tient ses engagements d’un point de vue financier pour telle ou telle opération afin que l’alignement des intérêts des investisseurs avec le promoteur soit garanti. Dans le cas contraire le promoteur deviendrait un prestataire de service. La marge de l’opération n’aurait donc plus aucun intérêt à être gardée.

Lorsqu’un projet de refinancement de fonds propres sera donc proposé, Koregraf contrôlera donc l’ensemble de ces points.

L’affichage du permis de construire est devenu une obligation légale. Le promoteur est dans l’obligation de procéder à son affichage en respectant certaines obligations :

• Le permis doit être affiché durant le délai prédéfini par la loi
• Les mentions inscrites doivent être véridiques
• Le panneau doit respecter une certaine dimension
• Le panneau doit être lisible depuis la voie publique.

L’huissier va donc intervenir pour constater que le promoteur immobilier à respecter à la lettre les obligations évoquées ci-dessus. L’intervention de l’huissier sera répétée 3 fois durant le délai d’affichage.

1. Réception du dossier et vérification des critères de sélection
2. Etude de Koregraf
3. Mise en ligne du projet
4. Collecte des fonds
5. Réalisation du projet
6. Remboursement du capital et des intérêts